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FAQ – Deutscher Verband "Job & Wohnen" e.V.

Antworten auf häufig gestellte Fragen

Informieren Sie sich hier über grundlegende und rechtliche Fragestellungen zum Thema Mitarbeiterwohnungsbaugenossenschaften nach dem Konzept von "Job & Wohnen". 

 

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Was ist eine Mitarbeiterwohnungsbaugenossenschaft?

Eine Mitarbeiterwohnungsbaugenossenschaft ist ein Zusammenschluss von Unternehmen (natürlichen Personen, Personengesellschaften sowie juristische Personen des privaten und öffentlichen Rechts) in der Rechtsform einer eingetragenen Genossenschaft („eG“) mit dem gemeinsamen Ziel, bezahlbaren Wohnraum für dringend benötigte Mitarbeiter der Mitgliedsunternehmen zu schaffen (sog. Mitarbeiterwohnungen). Diese Form des genossenschaftlichen Wohnens wird in der Welt von „Job & Wohnen“ als „Modell A“ bezeichnet. Es wird in Wahrnehmung der gesellschaftlichen Verantwortung von Unternehmen (engl.: Corporate Social Responsibility) durch Arbeitgeber initiiert und umgesetzt.

Welchen Zweck verfolgt eine Mitarbeiterwohnungsbaugenossenschaft?

Zweck einer Mitarbeiterwohnungsbaugenossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch die Vergabe von Belegungsrechten mit dem Ziel einer guten, sicheren und sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung für deren Mitarbeiter.

Handelt es sich bei diesem Zweck um einen zulässigen genossenschaftlichen Zweck?

Der Zweck einer eingetragenen Genossenschaft muss gemäß § 1 Abs. 1 Genossenschaftsgesetz (GenG) zwingend darauf gerichtet sein, den Erwerb oder die Wirtschaft ihrer Mitglieder oder deren soziale oder kulturelle Belange durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern.

Bei dem vorgenannten Zweck einer Mitarbeiterwohnungsbaugenossenschaft handelt es sich um einen zulässigen Förderzweck, da er die Förderung des Erwerbs oder der Wirtschaft der Mitglieder oder deren soziale oder kulturelle Belange beinhaltet. Dies wurde anlässlich der Gründungsprüfung der ersten deutschen Mitarbeiterwohnungsbaugenossenschaft gemäß § 11 Abs. 2 Nr. 3 GenG durch den Prüfungsverband (§ 54 GenG) bescheinigt und die Mitarbeiterwohnungsbaugenossenschaft daraufhin - nach eigenständiger Prüfung des zuständigen Registergerichts - in das Genossenschaftsregister eingetragen.

Was sind „Belegungsrechte“?

Das sog. Belegungsrecht ist ein dem Mitglied der Genossenschaft zugewiesenes Dauerverfügungsrecht für eine bestimmte Genossenschaftswohnung, welches untrennbar mit der Mitgliedschaft verknüpft ist. Es gibt seinem Inhaber (Genossenschaftsmitglied) das unbefristete Recht zu bestimmen, welche seiner Beschäftigten zur Nutzung der betreffenden Wohnung auf Grundlage eines Mietvertrages mit der Genossenschaft berechtigt sein sollen. Das Belegungsrecht ist auf die Dauer der Mitgliedschaft in der Mitarbeiterwohnungsbaugenossenschaft beschränkt und nicht übertragbar.

Ist eine Mitarbeiterwohnungsbaugenossenschaft eine „klassische Wohnungsbaugenossenschaft“?

Nein. Bei einer „klassischen Wohnungsbaugenossenschaft“ werden die Mitglieder der Genossenschaft selbst mit Wohnraum versorgt, d.h. die Nutzungsverhältnisse an den Genossenschaftswohnungen („Mietverträge“) bestehen zwischen der Genossenschaft (Vermieter) und den einzelnen Genossen (Mieter).

Demgegenüber werden im Fall einer „klassischen Mitarbeiterwohnungsbaugenossenschaft“ Mietverträge zwischen der Genossenschaft (Vermieter) und Beschäftigten von Mitgliedern der Genossenschaft (Mieter) geschlossen.

Ist vor diesem Hintergrund die ausschließliche Vermietung von Wohnungen durch eine Mitarbeiterwohnungsbaugenossenschaft an Mitarbeiter von Genossenschaftsmitgliedern als sog. Nichtmitgliedergeschäft einzustufen?

Nein. Unter „Nichtmitgliedergeschäft“ versteht § 8 Abs. 1 Nr. 5 GenG „die Ausdehnung des Geschäftsbetriebes auf Personen, welche nicht Mitglieder der Genossenschaft sind“, was nur aufgrund einer entsprechenden Regelung in der Genossenschaftssatzung als Ergänzungsgeschäft von untergeordneter Bedeutung zulässig wäre.

Mitarbeiterwohnungsbaugenossenschaften dürfen aufgrund ausdrücklicher Satzungsregelung zwar auch einen Geschäftsbetrieb mit Nichtmitgliedern („Nichtmitgliedergeschäft“) im untergeordneten Umfang vornehmen. Bei einer Vermietung von Wohnungen an Beschäftigte von Genossenschaftsmitgliedern würde die Genossenschaft jedoch ausschließlich ihrem Förderauftrag (Mitgliederförderung durch Vergabe von Belegungsrechten an Mitglieder der Genossenschaft mit dem Ziel einer guten, sicheren und sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung für Beschäftigte von Mitgliedern) gerecht werden und somit reines „Mitgliedergeschäft“ betreiben.

Ist die Kopplung des Mietvertrages über Wohnraum an das Bestehen eines Arbeitsverhältnisses zulässig?

Ja. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält in den §§ 576 ff. spezielle Regelungen für Werkwohnungen, wobei § 576 Abs. 1 BGB ausdrücklich Fristen für die ordentliche Kündigung von Wohnraum, der „mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet“ ist (sog. Werkmietwohnungen), vorsieht. „Dienstverhältnis“ im Sinne von § 576 Abs. 1 BGB meint dabei insbesondere Arbeitsverträge. Dienstverpflichteter/Arbeitnehmer und Mieter müssen identisch sein. Weitere Personen können als Mitmieter den Mietvertrag abschließen. Sie können auch selbst in einem Dienstverhältnis zu demselben Dienstberechtigten/Arbeitgeber stehen. Andererseits brauchen Dienstberechtigter/Arbeitgeber und Vermieter nicht dieselbe Person zu sein. Vermieter einer Werkmietwohnung kann außer dem Dienstberechtigter/Arbeitgeber mithin auch ein Dritter sein.

Was gilt im Fall einer Beendigung des Arbeitsverhältnisses für den Mietvertrag über eine Werkmietwohnung?

Werkmietwohnungen unterliegen überwiegend den allgemeinen Vorschriften des Wohnraummietrechts, so im Grunde auch hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung oder Zeitablauf. Vor Beendigung des Arbeitsvertrages hat der Vermieter ausnahmslos die allgemeinen Vorschriften (d.h. insbesondere die gesetzlichen Voraussetzungen und Fristen für die ordentliche Kündigung von Wohnraum) zu beachten. Die besonderen Regelungen für die Kündigung von Werkmietwohnungen wirken sich im Allgemeinen erst ab Beendigung des Arbeitsverhältnisses aus. Nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses kann der Vermieter den Werkwohnungsmietvertrag gemäß § 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit verkürzter Kündigungsfrist von knapp 3 Monaten („spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats“) ordentlich kündigen, sofern (i.) die Werkmietwohnung noch keine zehn Jahre überlassen ist und (ii.) ein qualifizierter Betriebsbedarf besteht („für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt“). Die ordentliche Kündigung setzt also auch bei einer Werkmietwohnung stets ein berechtigtes Interesse (Betriebsbedarf) voraus. War der Werkwohnraum dem Mieter beim Zugang des Kündigungsschreibens bereits zehn Jahre zur Nutzung überlassen, ist eine ordentliche Kündigung nur unter Beachtung der allgemeinen Kündigungsfrist für Wohnraum (knapp 9 Monate gem. § 573c Abs. 1 BGB) zulässig, sofern auch hier ein betrieblicher Bedarf vorhanden ist.

Zum Schutz von Mietern in sozialen Härtefällen werden die Mietverträge von Mitarbeiterwohnungsbaugenossenschaften jedoch Ausnahmen von der Anwendung des vorgenannten Sonderkündigungsrechts vorsehen. Sollte der Mieter zum Zeitpunkt der Beendigung seines Arbeitsverhältnisses bereits länger als vier Jahre bei dem Mitgliedsunternehmen beschäftigt gewesen sein, wäre eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter aufgrund Betriebsbedarfs nur unter der Maßgabe wirksam, dass dem Mieter eine Frist zur Räumung der Wohnung von mindestens zwölf Monaten eingeräumt wird. Bei einer Beendigung des Arbeitsverhältnisses infolge des gesetzlichen Renteneintritts des Mieters würde für das Mietverhältnis sogar ein dauerhafter Kündigungsschutz bestehen, falls der Mieter mindestens vier Jahre bei dem Mitgliedsunternehmen beschäftigt gewesen ist.

Den Beschäftigten steht es allerdings frei, zukünftig selbst Mitglied einer der geplanten weiteren „Job & Wohnen“-Wohnungsbaugenossenschaften zu werden und dort eine genossenschaftliche Wohnung zu beziehen, mit der Möglichkeit, ein (vererbliches) Wohnrecht auf Dauer selbst zu nutzen. Bei diesen Genossenschaften wird es sich z.B. handeln um (i.) Beschäftigtenwohnungsbaugenossenschaften („Modell B“), vornehmlich initiiert durch Gewerkschaften, (ii.) Wohnungsbaugenossenschaften für Beschäftigte in sozialen Berufen und ehrenamtlich Tätige („Modell C“), hauptsächlich initiiert durch Sozial- und Wohlfahrtsverbände sowie (iii.) Wohnungsbaugenossenschaften „für Menschen wie Du und ich“ („Modell D“), die selbst mittelbar oder unmittelbar gesellschaftliche und/oder ökologische Verantwortung in besonderem Maße wahrnehmen, welche vor allem durch Institutionen zur Förderung derartiger gesellschaftlicher und/oder ökologischer Verantwortungswahrnehmung durch Bürger in unserem Land initiiert werden sollen. Nähere Informationen hierzu werden auf Anfrage gerne zur Verfügung gestellt.

Existieren gegenwärtig öffentliche Förderprogramme, die eine spezielle Förderung des Werkwohnungsneubaus durch Mitarbeiterwohnungsbaugenossenschaften bezwecken?

Nein (soweit ersichtlich). Allerdings hat die Investitionsbank Berlin (IBB) unlängst in einem „Impulspapier“ vorgeschlagen, für Werkswohnungen oder Berufsgruppenwohnungen ein Förderprogramm aufzulegen, das an die bisherigen Förderungen nach den Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB) angelehnt ist (sog. 3. Förderweg). Für einen Förderzeitraum von 20 Jahren dürfte dabei eine Miete von 10 EUR/m² zzgl. jährlicher Steigerungen nicht überschritten werden. Ferner würden ggf. zinslose Darlehen und Tilgungszuschüsse vergeben werden. Außerdem würden ggf. Gründungszuschüsse für die Gründung von „Werkwohnungsgenossenschaften“ bereitgestellt werden.

Nach Beurteilung der IBB könnten mit einem solchen Modell gleich zwei politische Ziele erreicht werden. Erstens der Bau zusätzlicher neuer Wohnungen für mittlere Bevölkerungsschichten und zweitens die Unterstützung der Berliner Wirtschaft und Behörden bei der Rekrutierung von dringend gesuchten Fachkräften.

Das Impulspapier der IBB (Stand: 08/2021) steht hier (Link: https://www.ibb.de/media/dokumente/publikationen/positionspapier/ibb-positionspapier-neue-impulse-bauen.pdf) zum Abruf bereit.

Deutscher Verband Job & Wohnen e.V.

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E-Mail: info@dvjw.de

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